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Tama Tax Tokyo はてな支店<開業税理士の玉婆が熱く語るページ>

日芸音楽学科を卒業したのに簿記と出会って経理ウーマンとなり、税務相談ができるBARを夢見ていつの間にか税理士になった玉婆のブログ。

国外不動産&減価償却の耐用年数について

お仕事

今週末もスキーに行かれている税理士が知り合いでも数名いる状況ですが、ほんとの本当に繁忙期ですね~。

来週は神田支部に転入後初の確定申告無料相談会に出向きます。

2/16(木)、2/17(木)都営新宿線小川駅構内にて10:00~12:30に座っていると思います。

午後ゆっくり仕事できるかなーと思って午前の部をチョイスした次第ですが、お腹が弱い玉婆、朝は腹調子が落ち着かない日も多々あり。

今更になって「あぁー午後にしといた方が良かったかな?」なんてちょっぴり不安な今日この頃・・・(´・ω・`)

無事乗り越えられることを願っております。

 

確定申告やらなくちゃいけないところですが「報酬自動支払い制度」の手続きしておこう~って思い、書類の束を開いた所、付録の税務情報「日税ジャーナル」が思いのほか充実していたので見入ってしまいました。

さらに、日税ジャーナルオンラインをネットで見た所、ムチャムチャ自分の身に降りかかってきそうな情報が載っており、思わず手が止まってしまった始末でございます・・・

nichizei-journal.com

ハワイ不動産所有の顧問先があり、現在ハワイ州のUS.CPAさんとやり取りしております。

ハワイの方はノンビリしたムードかな、と思いつつ、かなりきちんとしたCPAさんの様でして、米国での確定申告もほぼまとまったとの事、データをお送り頂き玉婆の方が身に詰まされております。。

(なのにブログ書いている場合かオイオイ)

 

上記の記事は、要するに日本の税法上、中古資産の耐用年数を求めるにあたって「簡便法」を用いることが多いと思うのですが、それで計算すると、かなーり耐用年数が短くなってしまうんですね。

例えば、鉄筋コンクリート造の建物で47年の耐用年数をすでに経過したものですと

(47年【新築建物の耐用年数】△47年【経過年数】)+47【経過年数】×0.2=9.4→9年が中古建物の耐用年数

となるワケですが・・・

実際のところ、海外は日本ほど地震がないとか湿度の関係とかもあり、建物はかなり持つというイメージのようです。

それなのに9年はないでしょう、といった感じのようで、このニュースを見た所ですと、中古資産でこの計算により著しく短い耐用年数を用いて申告している人の件数や減価償却費の総額まで会計検査院は把握しているようです。

税理士であれば「それぐらい当然知っているだろう」と今更驚くこともないんでしょうけども、正直なところ、玉婆的にも「この年数でいいのかな?」と少し思ったのは否めないですね~。

 

しかし実際、大半の人がそれで申告しているという事は分かりました。

あぁーよかった・・・大変参考になりました。

というよりも実際、アメリカでの耐用年数は、居住用物件の場合は新築・中古に関わらず27.5年ということ。

それと、土地・建物の割合が日本とかなり違うようで、日本がほとんど土地に価値があるのに対し、アメリカだと2016までは8割がた建物と評価されているようです。

 

この日米の税制上の差を利用して「大幅な節税ができます」ということで、現地税務に詳しい会計事務所や海外不動産を扱う業者さんが大幅に宣伝されているようです。

 

それに関しては玉婆がとやかく言う筋合いでもないのですが、今回、現地のCPAさんから送ってくださったデータに、購入対価を按分するために、固定資産税の評価を用いたようで(玉婆もそれに従うつもり)、2015-2017と3年の評価が載っているんですね。

 

でもって見てみたところ、2016までは確かに8割以上建物と評価されているのですが、2017においては建物の割合がなんと!5割以下に下がっているという(@@;

 

他の地域はどうか分からないですが、以前に業務上お世話になっているハワイ専門の不動産屋さんから「固定資産税の見直しがある」と情報を頂いておりまして、実際その通りになってるな~といった感じでございます。

 

とすると、国外で今後不動産を購入したとしても

・土地の評価額が上がれば、そもそも思ったほど減価償却費が落とせない

・今後、日本国内において国外不動産の減価償却費についての改正検討が行われるかもしれない

といったことになってしまうかも。。。

 

ただ、減価償却の耐用年数については、別に国外不動産に限らず、実体と税法上の耐用年数がかけ離れていることも多々あります。

蔵王のロープウェイなんか、自分が生まれて数年後から今も使っているのに、耐用年数10年とか?!)

なので「国外財産を持っている→著しい節税ができている」ということだけで税制改正に及ぶのはいかがなものかな、と思っています。

また、法定耐用年数は、減価償却費について「税務上の経費算入限度額」をあくまで課税公平の見地から定めたもので、節税できているから公平ではない、というのではなくて、同じ資産・材質・用途なら減価償却費も同じになるハズだよね、といった意味での公平性と問うたものではないか?と思うんですね。

 

とりとめのない話が続きましたが、まとめますと・・・

国外に不動産を購入することじたいは構わないですが、日本に限らず現地事情の変化の影響も受けるため、必ず節税につながるとは限らないということを認識したうえで検討が必要ですよね~。

節税だけを目的として購入すると、後で後悔することになりかねないですし。

不動産屋さんは、その時の税制で説明をしているので、別に間違った事を言っているワケではなく、損したところで不動産屋さんを責めても何も始まりません。

買うのは自分ですので、そこは自己責任と認識できる人でないと「騙された」という気持ちだけが永遠に残ってしまうと思います。

なので、お客様から国外不動産購入の相談を受けた際は、その辺はきちんと言う様にしています。

 

しかし、値上がり益を期待するのであれば、国内不動産よりも国外不動産が魅力的に映るという気持ちは分かりますし、実際に行ってみたところ、やっぱり魅力的と思うので、そういった物件を資産に持っているということ自体、羨ましい以外の何物でもないといった次第なんですが(^^;

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あとは、思いがけないトラブルが生じた時など、自分が海外に出向かずにどの程度の処理が可能なのか、現地での管理体制をしっかり確認した方が良いですね。

買う時は良い面ばかり見えてしまうんですけども、いざ買ってみたらブーということにならないで欲しいなと思っています。

まぁ、その辺は国外不動産に限らず国内の不動産でもそうですし、結婚などでもそうでしょうし(特に深い意味はないです、ハイ)、不動産に限った事ではないのかもしれません・・・。

 

ちなみに宣伝というワケではないですが、もしも国外に不動産を持ちたいという場合は、いずれも東京に、ハワイ専門の不動産会社の方と、海外20か国以上の不動産を扱っている業者さんをご紹介できるかなと思いますので、お問い合わせ頂ければ幸いです。